Cassazione civile , sez. III, sentenza 20.06.2011 n° 13483
La locazione per abitazione ad uso di seconda casa, caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell’anno, è finalizzata a soddisfare esigenze abitative complementari , ma di pari rango a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e, pertanto, al soddisfacimento di interessi e passioni dell’individuo, funzionali al pieno sviluppo della sua personalità.
E’ questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione, sezione III, con la sentenza 20 giugno 2011, n. 13843.
Data tale premessa, è di tutta evidenza che la legge n. 431 del 1988 - Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo - deve essere applicata a tutte quelle locazioni che soddisfano il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana.
Pertanto, secondo i giudici della Suprema Corte, la disciplina della l. n. 431/1998 esaurisce la disciplina di qualsiasi contratto avente ad oggetto la concessione continuativa di un immobile da destinarsi ad abitazione e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste. In queste ultime non rientra la fattispecie del caso risolto, in cui si fa riferimento ad una generica prospettazione dell'uso turistico e di vacanza.
In particolare, il proprietario di un appartamento di una località di montagna del Piemonte chiedeva al giudice di primo grado che venisse dichiarato risolto o cessato il contratto di locazione ad uso seconda casa, concluso con un conduttore per la durata di un anno, di cui si riteneva raggiunta la scadenza. Il conduttore, deducendo l’uso abitativo dell’immobile, riteneva il contratto sottoposto alla norma generale in materia locatizia, escludendo la qualificazione dello stesso come di locazione transitoria.
Il Tribunale respingeva la domanda, individuando la durata del contratto di locazione in quattro anni. In appello la sentenza trovava conferma, mentre il locatore proponeva ricorso per Cassazione.
Come si è visto, la Cassazione ha confermato la rilevanza della situazione di protratta permanenza del conduttore come elemento qualificante della soddisfazione di esigenze abitative pari a quelle della prima casa. Le sole eccezioni a questa disciplina sono espressamente previste dalla legge n. 431/1998, consistendo in contratti aventi natura transitoria, per esigenze temporanee che vanno dichiarate e documentate. Tale non è la situazione della fattispecie in esame che pertanto si conclude con la conferma da parte della Cassazione del giudizio di merito.
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