Tribunale di Lecco
Lo stesso art. 155 quater c.c., introdotto dalla l. 54/2006, ha stabilito che “il diritto al godimento della casa familiare viene meno nel caso che l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare”. E proprio la locazione del bene a terzi, del resto, è stata la causa della revoca dell’assegnazione
Tribunale di Lecco
Sentenza 17 maggio 2011
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 28.3.2010, TIZIO, assumendo di essere proprietario esclusivo dell’immobile sito in xxxx, via dei xxxx, n. x, esponeva che tale immobile era stato locato ad CAIA e SEMPRONIO dalla ex moglie, MEVIA, alla quale questo stesso Tribunale aveva assegnato tale casa, adibita a residenza coniugale, nella sentenza di divorzio n. xxx/xxxx, e ciò premesso, in seguito alla revoca dell’assegnazione disposta dal medesimo Tribunale con successivo decreto del 3.2.2010, evocava in giudizio CAIA e SEMPRONIO, domandando all’intestato Tribunale di condannarli all’immediata restituzione del predetto immobile e al pagamento di una equa indennità per l’occupazione dell’immobile, oltre alle spese di lite.
Il ricorso ed il pedissequo decreto ex art. 415 c.p.c., con il quale veniva fissata l’udienza del 7.7.2010, venivano notificati il 26.4.2010 ai resistenti, i quali si costituivano, con memoria difensiva il 22.6.2010, domandando in via preliminare di essere autorizzati a chiamare in causa MEVIA e, nel merito, di rigettare le domanda proposta dal ricorrente e, in via riconvenzionale, di accertare la validità ed efficacia del contratto nei confronti di TIZIO, anche ai sensi dell’art. 1606 c.c., o, in caso di rigetto della domanda riconvenzionale, di condannare MEVIA a manlevarli da tutte le domande contro di loro avanzate da TIZIO, compreso il pagamento di qualsiasi somma che gli stessi fossero costretti a pagare al ricorrente e comunque, in via subordinata, di pronunciare la risoluzione del contratto per fatto e colpa della stessa MEVIA. Veniva così autorizzata dal giudice la chiamata in causa di MEVIA, alla quale l’atto di chiamata in causa veniva notificato il 22.7.2010, e l’udienza del 3.10.2010 veniva differita al 3.11.2010.
All’udienza del 3.11.2010 il giudice, constatata la regolarità della notifica, dichiarava la contumacia di MEVIA e, interrogate liberamente le parti, comparse di persona, sollecitava tra le stesse un accordo, il quale prevedeva che i conduttori avrebbero rilasciato l’immobile entro il 3.3.2011, pagando medio tempore l’indennità di occupazione a TIZIO. Il Giudice rinviava la causa, per i medesimi incombenti, all’udienza del 23.3.2011.
All’udienza del 23.3.2011 il resistente CAIA si impegnava a rilasciare definitivamente l’immobile entro e non oltre il 10.5.2011 e pertanto il giudice, sull’accordo delle parti, rinviava la causa all’udienza del 10.5.2011, successivamente differita per legittimo impedimento dello stesso giudice al 17.5.2011, per la discussione, concedendo alle parti i termini previsti dall’art. 429, comma 2, c.p.c., per il deposito di note difensive.
All’udienza del 17.5.2011 il giudice ha invitato le parti costituite a precisare le conclusioni e a discutere la causa e, udita la discussione, ha deciso la causa, come da separato dispositivo e contestuale motivazione, di cui ha dato lettura ai sensi dell’art. 429, comma 1, c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda del ricorrente TIZIO è fondata, per quanto di ragione, nei limiti e per i motivi che qui si vengono ad esporre. Preliminarmente deve darsi atto che i resistenti CAIA e SEMPRONIO hanno rilasciato il 9.5.2011 l’immobile sito in xxxx, via xxxx, n. x, e che, quindi, è venuta a cessare la materia del contendere in ordine all’occupazione di detto immobile, come concordemente riconosciuto dalle parti all’udienza del 17.5.2011. Persiste tuttavia contrasto tra le parti in merito alla validità e all’opponibilità del contratto stipulato da MEVIA con i resistenti nei confronti di TIZIO nonché al versamento dei canoni di locazione (rectius: delle indennità di occupazione) in favore della prima o del secondo. Proprio in ragione della materia della persistente controversia, in via sempre preliminare, deve ritenersi che il presente giudizio sia soggetto al rito locatizio, in quanto suo precipuo oggetto è, appunto, il contratto di locazione stipulato da MEVIA e la sua opponibilità nei confronti di TIZIO.
Deve affrontarsi, ciò premesso, la complessa questione, oggetto, come appena accennato, del presente giudizio, dell’opponibilità del contratto di locazione stipulato da parte del coniuge assegnatario dell’abitazione coniugale, in sede di separazione o di divorzio, nei confronti dell’altro coniuge che voglia rientrarne in possesso in seguito alla revoca del provvedimento di assegnazione. I conduttori hanno domandato infatti, in via riconvenzionale, di accertare che tale contratto è valido, efficace e pienamente opponibile nei confronti del proprietario.
CAIA e SEMPRONIO hanno stipulato il 9.3.2009 con MEVIA un contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato, avente ad oggetto l’immobile sito in xxxx, via xxxx, n. x (doc. 1 fasc. parte resistente). MEVIA era, all’epoca della stipulazione, assegnataria di detto immobile in forza del provvedimento presidenziale emesso nell’ambito del procedimento giudiziale di divorzio, definito da questo Tribunale con sentenza n. xxxx/xx, depositata il xx.xx.20xx, la quale confermava l’assegnazione della casa coniugale alla stessa MEVIA (doc. 2 fasc. parte ricorrente).
Successivamente, con decreto del 3.2.2010, questo stesso Tribunale revocava l’assegnazione della casa coniugale alla MEVIA, sul rilievo, fatto valere in sede di modifica dal TIZIO, che questa avesse locato l’immobile a terzi (doc. 3 fasc. parte ricorrente). Con raccomandata del 10.2.2010 (doc. 8 fasc. parte resistente) TIZIO domandava ai conduttori, quindi, di versare direttamente a lui tutte le somme “concordate per l’affitto”.
Questi sono, in sintesi, i fatti rilevanti di causa.
Costituisce principio pacifico, nella giurisprudenza della Suprema Corte, quello secondo cui il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione. La relativa legittimazione a locare, quindi, è riconoscibile anche al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illegittimamente (v., da ultimo, Cass., sez. III, 27.5.2010, n. 12976).
Orbene, tanto premesso, anche il coniuge assegnatario dell’abitazione coniugale, in sede di separazione personale o di divorzio, è indubbiamente legittimato a locare tale bene, avendo la disponibilità di fatto di tale immobile in base al provvedimento giurisdizionale che a ciò lo legittima. La circostanza, senza dubbio anomala e contraria alla legge, che il coniuge assegnatario, locando il bene a terzi, abbia disposto del proprio diritto personale di godimento in un modo del tutto illecito e avulso dalla finalità per la quale tale diritto gli è riconosciuto, e cioè la coabitazione, all’interno di esso, insieme con i figli minorenni o maggiorenni ed economicamente non autonomi, non inficia certo la validità del contratto di locazione stipulato da questo con terzi incolpevoli.
Il contratto di locazione stipulato dal coniuge assegnatario dell’immobile rimane valido ed efficace, a tutti gli effetti di legge, per tutto il periodo in cui il coniuge, in forza del titolo giurisdizionale, continua a mantenere la disponibilità del bene, fino alla doverosa revoca dell’assegnazione, sancita dall’art. 155 quater c.c., per aver egli cessato di abitare nella casa coniugale.
Altra e ben differente questione è, invece, l’opponibilità del contratto di locazione al coniuge, non assegnatario dell’abitazione coniugale, che tuttavia ne sia esclusivo proprietario, laddove l’assegnazione dell’immobile sia venuta meno. È infatti evidente che, laddove egli voglia rientrare nella disponibilità del bene, in seguito alla revoca del provvedimento di assegnazione all’altro coniuge, ben potrà richiedere al conduttore l’immediato rilascio dell’immobile, poiché il contratto di locazione stipulato dal coniuge all’epoca assegnatario dell’abitazione coniugale non gli è opponibile.
Soccorre, in questa ipotesi, il disposto dell’art. 1606 c.c. Giova ricordare, però, che la portata del disposto di cui all’art. 1606 c.c. – per il quale, nel caso di estinzione, con effetto retroattivo, del diritto del locatore sulla cosa locata, restano ferme le locazioni da lui concluse purché fatte senza frode e non eccedenti il triennio – è limitata ai soli casi nei quali il locatore si trovava nel godimento dell’immobile in forza di un rapporto diretto con la cosa esplicantesi erga omnes e, cioè, di un diritto reale, estintosi retroattivamente, e non pure qualora sia titolare di un diritto personale di godimento sulla cosa stessa, come nel caso del coniuge assegnatario il quale ha, come ha affermato la Suprema Corte, appunto solo “un diritto personale di godimento (Cass. n. 5455/2003), originato dal provvedimento giudiziale di assegnazione” (v., ex plurimis, Cass., sez. I, 3.3.2006, n. 4719).
Ne consegue che solo nella prima ipotesi può trovare esplicazione l’eccezionale tutela conferita dalla suddetta norma al conduttore nei confronti del proprietario rivendicante che non ha partecipato alla situazione costitutiva del rapporto di locazione, mentre, nel secondo caso, il conduttore non può conseguire un diritto – opponibile anche al terzo estraneo alla locazione – di contenuto sostanziale più ampio di quello del locatore medesimo (Cass., sez. III, 10.3.1982, n. 1546). Ciò significa, in altri termini, che, venuta meno l’assegnazione dell’immobile, anche i conduttori devono cedere di fronte al potiore diritto del proprietario.
Da tanto discende che il contratto di locazione stipulato da MEVIA, coniuge assegnatario dell’immobile, non può essere opposto all’ex marito TIZIO e, pertanto, i conduttori, laddove non avessero spontaneamente lasciato l’immobile, come hanno fatto nel corso del presente giudizio, avrebbero dovuto, all’esito di questo, essere condannati all’immediato rilascio dell’immobile, fatta salva, ovviamente, ogni azione di risoluzione del contratto e di risarcimento per responsabilità contrattuale, ai sensi dell’art. 1578 c.c., nei confronti della locatrice inadempiente. Né può nemmeno ritenersi, per altro verso, che la locazione stipulata dal coniuge assegnatario, laddove il provvedimento di assegnazione fosse stato trascritto, avrebbe potuto essere opposta al coniuge proprietario, ai sensi dell’art. 155 quater c.c., non solo perché tale ipotesi non è contemplata dalla norma, che ha natura eccezionale, ma anche perché, così ragionando, si estenderebbe la tutela di tale norma, finalizzata a garantire la stabile abitazione del coniuge e dei figli all’interno dell’abitazione coniugale, anche ad ipotesi in cui non ne sussiste la ratio, ma anzi il coniuge assegnatario ha compiuto un abuso del proprio diritto personale di godimento, locando il bene a terzi, anziché risiedere nella casa coniugale insieme con i figli.
Lo stesso art. 155 quater c.c., introdotto dalla l. 54/2006, ha stabilito che “il diritto al godimento della casa familiare viene meno nel caso che l’assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare”. E proprio la locazione del bene a terzi, del resto, è stata la causa della revoca dell’assegnazione a MEVIA, disposta da questo Tribunale con decreto del 3.2.2010 (doc. 3 fasc. parte ricorrente).
Quanto al pagamento dei canoni di locazione, per i principî sopra affermati, deve ritenersi che, finché MEVIA è rimasta assegnataria del bene e, dunque, ha esercitato un potere di fatto sulla cosa e ne ha garantito la disponibilità ai conduttori, legittimamente CAIA e SEMPRONIO abbiano pagato il canone a questa, a tutti gli effetti locatrice dell’immobile, ferma restando, ovviamente, ogni questione relativa all’eventuale danno provocato al marito proprietario dall’uso improprio del diritto di assegnazione riconosciutole dal Tribunale per ben altra finalità.
Dal momento in cui è intervenuta la revoca dell’assegnazione, tuttavia, nei confronti del proprietario, il quale abbia richiesto il rilascio dell’immobile, la situazione dei conduttori si è tramutata in una detenzione senza titolo, non essendo, come detto, il contratto di locazione opponibile a questo. Ne segue che i conduttori devono essere condannati al pagamento della indennità di occupazione dal momento dell’intervenuta revoca, in data 3.2.2010, fino al rilascio dell’immobile, nella misura del canone determinata nel contratto di locazione.
Deve osservarsi, peraltro, che i resistenti, a far data dal novembre del 2000, hanno corrisposto a TIZIO la somma pattuita originariamente a titolo di canone locativo con MEVIA. Palese è, peraltro, il totale inadempimento di quest’ultima che, in mala fede, ha stipulato un contratto di locazione con terzi, avente ad oggetto l’abitazione coniugale a lei assegnata in sede di divorzio, ben conoscendo la temporaneità del titolo giudiziale che a ciò la legittimava ed anzi ben sapendo, peraltro, che proprio la locazione a terzi ne avrebbe determinato, ex lege, la caducazione.
Gli incolpevoli conduttori, loro malgrado, si sono trovati costretti a rilasciare l’immobile loro locato, esposti, da un lato, alla legittima azione di rivendicazione nonché alla richiesta di indennità da parte del proprietario, TIZIO, e, dall’altro, alle intimazioni di pagamento della stessa MEVIA che, nonostante l’intervenuta revoca dell’assegnazione, minacciava addirittura lo sfratto nei confronti dei conduttori. Ne segue che deve essere accolta la domanda di risoluzione del contratto di locazione, proposta dai resistenti nei confronti della terza chiamata, per fatto e colpa di questa, stante il suo totale e colpevole, anzi doloso, inadempimento rispetto all’obbligazione di garantire, ai sensi dell’art. 1578 c.c., la pacifica disponibilità della cosa.
La terza chiamata dovrà tenere indenne i resistenti da ogni somma che essi saranno tenuti a versare a TIZIO e, in particolare, delle somme dovute dal 3.2.2010, data della revoca, fino all’ottobre 2010, avendo i conduttori versato le indennità dal novembre 2010 in favore del ricorrente.
Sussistono le ragioni di legge, attesi i complessi motivi in diritto della decisione, per dichiarare interamente compensate le spese di lite tra il ricorrente e i resistenti che, peraltro, hanno fin da subito, nel marzo 2010, dichiarato la propria disponibilità a pagare i canoni nei confronti del proprietario, non appena hanno appreso della sopravvenuta revoca dell’assegnazione, nonostante la minaccia di sfratto da parte di MEVIA e l’evidente disagio abitativo e familiare sopportato a causa di una situazione, imprevista ed imprevedibile, della quale essi non avevano alcuna colpa.
La terza chiamata deve, per questi stessi motivi, essere condannata alla integrale rifusione delle spese di lite nei confronti dei resistenti, in quanto è stata causa esclusiva della complessa vicenda esaminata nel presente giudizio. Le spese, liquidate in dispositivo d’ufficio, seguono la soccombenza della terza chiamata, contumace, nei confronti dei resistenti.
P.Q.M.
Il Tribunale di Lecco, in persona del giudice unico, Massimiliano Noccelli, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da TIZIO nei confronti di CAIA e SEMPRONIO con ricorso ex art. 447bis c.p.c., depositato il 29.3.2010 e notificato con il pedissequo decreto il 26.4.2010, nonché sulla domanda proposta da CAIA e SEMPRONIO, nella memoria di costituzione depositata il 22.6.2010, nei confronti della terza chiamata MEVIA, con atto a questa notificato il 22.7.2010, nel contraddittorio tra le parti costituite e nella contumacia della terza chiamata MEVIA, ogni altra domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
DICHIARA cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell’immobile sito in xxxx, via xxxx, n. x, in quanto l’immobile è già stato rilasciato da CAIA e SEMPRONIO.
CONDANNA CAIA e SEMPRONIO a pagare, in favore di TIZIO, la somma di € xxxx, a titolo di indennità ex art. 1591 c.c. per la illegittima detenzione dell’immobile dal febbraio 2010 all’ottobre 2010, oltre interessi legali dalla data della presente sentenza sino all’effettivo soddisfo.
PRONUNCIA la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 9.3.2009 da MEVIA, da un lato, e CAIA e SEMPRONIO, dall’altro, per fatto e colpa di MEVIA.
CONDANNA MEVIA a tenere indenni i conduttori CAIA e SEMPRONIO di quanto essi saranno tenuti a pagare a TIZIO in forza della presente sentenza.
DICHIARA interamente compensate le spese di lite tra TIZIO e CAIA e SEMPRONIO CONDANNA MEVIA a rifondere, in favore di CAIA e SEMPRONIO, le spese del giudizio, che liquida nell’importo di € xxxx, di cui € xxxx per onorari, € xxxx per diritti, € xxxx per spese, oltre spese generali, IVA, se dovuta, e CPA come per legge.
Così deciso in Lecco il 17 maggio 2011.
Il Giudice
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